Налоговые риски: что реально проверяют у строителей

Инспекция проверяет, исполнены ли работы тем лицом, которое указано в договоре, и не «техническая» ли компания субподрядчик: смотрит численность персонала, наличие техники и допусков СРО, характер движения денег, совпадение IP-адресов при сдаче отчётности, пропускные журналы на объект, показания работников о том, кто фактически выполнял работы.

Если субподрядчик признан «техническим», подрядчик теряет вычет по НДС и расход по налогу на прибыль (ставка 25% с 2025 года), плюс пени и штраф до 40% при доказанном умысле (ст. 122 НК РФ). Типовой расчёт по одной сделке на 10 млн ₽ (иллюстративный, фактические суммы зависят от структуры сделки): доначисление НДС около 1,8 млн, налог на прибыль около 2 млн, пени и штрафы — итого свыше 5 млн с одной операции.

Защищает не только комплект КС-2/КС-3, а совокупность доказательств реальности: журнал производства работ, акты скрытых работ, фотофиксация этапов, переписка с заказчиком.

При этом привлечение субподрядчика само по себе законно — ст. 706 ГК РФ прямо допускает привлечение генподрядчиком субподрядчиков (ст. 313 ГК применяется по общим правилам исполнения обязательств третьим лицом). Отсутствие у субподрядчика собственного штата не опровергает реальность работ, если он привлекал людей по гражданско-правовым договорам или арендовал технику.

Акты с расплывчатой формулировкой «оказан комплекс услуг» без расшифровки объёмов суды признают неподтверждением расходов: нельзя установить, что именно и в каком объёме сделано. Договоры «задним числом», акты, подписанные в физически невозможный срок, некорректные реквизиты — прямые признаки искажения по ст. 54.1 НК РФ.

Одновременно практика работает и в пользу налогоплательщика: если инспекция лишь формально ссылается на «признаки технической компании», не доказав, кто реально исполнял работы, суд снимает доначисления полностью — обязанность доказывания лежит на налоговом органе. Разграничение двух ситуаций дал Верховный Суд: если налогоплательщик не знал о «технической» компании, налоги определяются расчётным путём; при доказанном умысле вычеты отказываются полностью — кроме случая, когда налогоплательщик раскрыл реального исполнителя (определение СКЭС ВС РФ от 31.03.2026 № 307-ЭС25-11805).

Разделение компании на несколько юрлиц или ИП без деловой цели (ради УСН, лимитов, патентов) — вторая по частоте причина доначислений: по данным ФНС, с дроблением связано около 72% доначисленных сумм.

Признаки, которые ищут инспекторы: взаимозависимость, общие офис и персонал, общие IP-адреса и ККТ, перекрёстные займы, выручка каждой структуры «чуть ниже лимита». Позиции ФНС зафиксированы в письмах от 11.08.2017 № СА-4-7/15895@ и от 16.07.2024 № БВ-4-7/8051@.

При выявлении ФНС пересчитывает налоги так, будто бизнес вёлся одним лицом: НДС, налог на прибыль вместо упрощёнки, взносы с ФОТ, плюс пени и штрафы.

Амнистия (ст. 6 Федерального закона от 12.07.2024 № 176-ФЗ) — механизм беззаявительный: никаких уведомлений подавать не нужно, отказ от схемы подтверждается фактической консолидацией — единым исчислением налогов группы, уточнёнными декларациями и доплатой недоимки за 2024 год. Важно понимать границы:

Если подряд по ГПД фактически напоминает трудовые отношения, инспекция доначисляет страховые взносы (30% в пределах базы, 15,1% сверх) и НДФЛ.

По самозанятым два жёстких ограничения:

Перед каждой выплатой статус проверяется в приложении ФНС — это и есть документальное подтверждение осмотрительности.

Объекты незавершённого строительства облагаются по кадастровой стоимости с 2024 года не все, а только те, чьим проектируемым назначением является жилой дом (подп. 4 п. 1 ст. 378.2 НК РФ в ред. закона № 389-ФЗ). Прочая незавершёнка (склады, коммерческие объекты) налогом на имущество не облагается: до ввода в эксплуатацию она не признаётся основным средством и по среднегодовой стоимости не считается (п. 1 ст. 374 НК РФ).

По участкам под жилищное строительство действуют повышающие коэффициенты земельного налога: 2 — в первые три года, 4 — далее, пока объект не зарегистрирован (п. 15 ст. 396 НК РФ). Но практика меняется на глазах: постановление Конституционного Суда РФ от 21.07.2026 № 52-П признало п. 1 ст. 394 и п. 15 ст. 396 НК РФ несоответствующими Конституции в той мере, в какой они допускают применение коэффициентов к участкам под ИЖС, используемым в предпринимательской деятельности и облагаемым по ставке в пределах 1,5%. Обратной силы у решения нет: коэффициенты за 2025–2026 годы не пересматриваются, новое правило действует с налогового периода 2027 года. Пересмотреть уплаченное могут только те, кто обратился в суд до 21.07.2026 (досудебное обжалование права на пересмотр не даёт — письмо ФНС от 19.10.2026 № БС-36-21/9156@; порядок за 2025 год — письмо ФНС от 20.10.2026 № БС-36-21/9226@).

То есть затягивание стройки дорожает не для всех: застройщики с участками под ИЖС по ставке до 1,5% с 2027 года перестают платить коэффициенты, по остальным категориям всё без изменений.

Даже если контрагент оказался недобросовестным, расходы и вычеты сохраняются, если компания доказала проверку до сделки: регистрационные документы, анализ по официальным и открытым источникам, отсутствие аффилированности, реальность исполнения. Важный нюанс: выписки из ЕГРЮЛ и формальные сервисные проверки суды уже считают недостаточными — требуется показать логику выбора поставщика и подтвердить её источниками на дату сделки. И документы, представленные до окончания проверки, налоговый орган обязан учесть при вынесении решения (п. 10.1 ст. 101 НК РФ), поэтому регламент проверки контрагентов должен фиксировать сбор данных именно до заключения договора — распечатки, сделанные в ходе проверки, инспекция не принимает.

Практика 2026 года это подтверждает: строительная компания с внедрённым регламентом проверки контрагентов сократила доначисления с 30 млн до 2 млн ₽ (решение Арбитражного суда Свердловской области от 28.05.2026 по делу № А60-75362/2025) — инспекция не смогла доказать искажение первички, а ошибки в документах признаны незначительными.